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　　主持人：尊敬的各位专家、各位嘉宾，以及各大媒体的代表，大家下午好！欢迎大家参加“地产创造城市价值高峰论坛”，本次论坛的主题是创造地产价值。我们举办此次论坛希望能给大家提供一个机会，积极共赢的交流平台和空间，为重庆的房地产发展贡献一份力量。首先允许我介绍一下今天到场的嘉宾。第一位嘉宾是来自中国人居环境委员会副主任原建设部副总建筑师开彦教授。开彦教授长期从事系统的住宅科研和工程规划设计工作，被称为住宅建设以房地产开发领域的教父级领军人物，现任产业现代化技术专家委员会专家委员，建设部住宅标准化技术委员会顾问委员，首都专家咨询组织专家规划建设方案评审专家成员。第二位嘉宾是荀培路老师，荀老师是建设管理联合会会长，长期在中央商业主管部门从事行政管理工作，参与并制订了全国性的重要商业政策，是推动中国商业地产建设与管理功勋人物。第三位嘉宾是任宏，是重庆大学房地产管理学院的院长。曾留学于英国，回国后长期从事工程管理，房地产开发与经营，土地资源管理，小城镇建设等方面的教学及研究工作。下一位是来自重庆社科院政策咨询研究所研究中心主任、财政金融研究所所长邓涛先生。邓涛先生是研究员博士后，重庆社科院政策咨询研究中心主任，财政金融研究所所长，曾主持重庆投融资平台价值增值能力及风险控制研究。接下来是来自中国房地产直属研究院西南分院的院长汪洋，新加坡国立大学房地产博士，对房地产研究，土地开发及信息系统，城市发展政策研究，建筑工程管理有丰富的研究及实践经验。今天还特邀了一位北京的嘉宾，是来自新华网建国六十周年、中国房地产成就展的秘书长，前《南方周末》的资深记者孙保罗。接下来继续今天的嘉宾，张雪樵开始（一一介绍嘉宾，详见幻灯片）接下来我们有请来自龙湖地产的张雪樵先生宣读此次论坛的倡议书，有请张总。

　　张雪樵：今天的重庆让世界瞩目，快速的城市化和大规模的城市更新改造正在进行，预示着重庆进入一个全新的历史发展阶段，我们热爱的这座城市正处在一个伟大的时代，人居环境已经成为城市的发展方向，历史的进程将引导重庆走向人类最理想的境界—美好的人居环境。今天任重而道远，我们所从事的行业是功在当代，利在千秋的神圣而又伟大的事业，中国的建筑和房地产开发已经进入一个追求居住环境，讲究居住品质，提高建筑质量环境的时代，我们有着义不容辞的责任。我们认为为城市创造价值不仅仅是一种贡献，更是这个时代赋予我们这代开发商的责任。重庆经过了几百年、几千年形成的城市格局，在我们这代人手中短短几十年实现快速更新。由于惟有担当，我们站在发展的高度，超越目光短浅的利益，尽一个发展商应尽的义务。居住改变生活，构筑宜居的重庆是我们的责任，我们会继续坚持以人为本，让建筑以人文、城市、生活互动起来，打造真正健康生态的人居环境，让居住者生活在人文与自然的完美统一之中。全国房地产经理人联盟（重庆）2009年5月24日，谢谢！

　　主持人：谢谢张总给我们宣读了这份热情洋溢的倡议书，刚才由于疏漏，有两位发言嘉宾漏掉了，马全绪，鹏润地产重庆总经理。最后一位是招商地产重庆总经理汪涛，招商地产是中国国资委重点支持的五家央属地产之一，中国蓝筹地产企业，它积极倡导社区中国开发模式，绿色地产等开发理念，成为中国房地产界的城市运营最早的实践者和成功典范。今天可以说是非常难得，因为几乎领跑重庆城市快速发展的各位地产商代表都会聚到这里，切磋交流讨论城市的价值，相信我们都会从中受益匪浅，使未来的城市在不断的规划建设中蓬勃发展，蒸蒸日上。下面进入我们的主题发言。第一位给大家主题发言的是中国人居环境委员会专家组组长，原建设部副总建设师开彦教授，他带给我们的是“中国绿色住区发展趋势及构建建议”。

　　开彦：我原来是中国建筑研究院，当然也是属于牵头部。非常高兴今天能有这么好的机会跟我们重庆市房地产业的精英能够在一起交流，所以我特别感谢与会的组织人，同时热烈祝贺全国房地产经理人联盟（重庆）成立，非常感谢。今天是想谈谈绿色建筑，其实绿色建筑的题目很大，我想我开个头，作为一个引子，然后大家一起来说。我跟荀老师利用上午的时间在重庆转了一圈，重庆我是常常来，重庆市这个城市变得越来越美，到处都可以看到各位的一些建筑，应该说房地产开放这十年造就了非常美丽的重庆城，这就是我们房地产在当中所起的绝对不可抹煞的作用。今天我们在这里探讨城市价值问题，讲的是未来，我觉得更加有非常重要的作用，这个意义在于这十年的成就不用我说是非常明显的。不光是重庆市，包括全国各个城市，包括大中小城市面貌不是一两句话说得清楚的，可以说在世界上都可以称颂的。但是，实践总有一个规律，总有一个生长的曲线，目前这个时期应该说已经处在房地产的低迷时期，尽管前面有一段小阳春，但总的来讲目前这个小阳春还没有出问题，这个我也不详细分析了。这里有一个问题，目前很多在房地产走向低谷，处在低迷时期，很多开发商都在思考一个问题，就是我们未来的路怎么走，都在研究我们前面成就的同时也还研究在房地产开发中存在的一些问题。所以引出来一个需不需要对我们产品模式进行转换的问题，需不需要对我们的开发模式进行重新探讨，需不需要在我们的政策模式方面进行探讨，这些方面我想在媒体上、在网络上、在一切大大小小的会议当中都有很好的讨论。问题好象也越来越清晰，今天我不想展开更多的说，但是我想对产品模式这块谈谈我的看法。从产品的模式讲，我认为我们的成就是不可低估的，我们的产品得到了广大的市民、广大的住户的赞同，非常的喜爱、喜欢的。也得到了政府各方面的肯定，所以整个的形势是非常好的。今天我想利用这个机会能跟大家一起探讨后面的十年应该怎么走，究竟怎么来变化，我谈谈我自己的看法。前面十年我认为有成绩，但是也有问题，总的讲我们经过十年的发展，后十年应该转到了品质时代，追求质量、追求最大的利用资源和能源，最大的去减少排放量这样一个时代。我觉得很多开发商实际上也在体会到，在低迷时期尤其明显的就是谁在性价比上做得好，谁更符合市场需要，谁最符合市民的需要，这样的房子就不怎么担心房子卖不出去，因此它的价位也不用过多的操心自己不能回笼，在座的很多经纪人都非常有体会的。产品的品质应该表现在哪些地方？我认为在过去的阶段，我们还是停留在表面，是在做面子，我们做得非常好，我们的城市因此也很美丽。但是有一个忽略点，就是我们现在很多内在的品质，内在的舒适度、内在的健康程度，这方面我们探讨得不够。前一阶段，有一批日本的很好的合作人，当我做小康住宅的时候接触了几十个日本人，这次他们回访，二十多个人组织了一个团自己掏腰包到中国来考察。因此我带他们到北京很优秀的小区去参观，去回访，回访完以后我们很多记者就问你们感觉中国的房地产开发得究竟好不好？很多日本人异口同声的说，我就很奇怪，中国那么好的房子，那么好的品质，为什么一个好字都不说？究竟你对中国的住宅、中国的小区有什么看法？被我们追问的情况下他说了，外面还可以，里面也很漂亮，花园也漂亮，但是内部很不理想，这就反映了什么问题？就是我们的房地产的开发在十年当中基本上是为了争取这个市场方面的需要，在销售方面很多都是筹划家，非常好的一个市场家，但是内部、居住的舒适度方面看起来是不够的，当然是日本人家对我们小康住宅做的贡献，非常值得我们去深思。说明了我们今后的十年有很多的工作量，有很多的工作面可以去完成，这是我今天想谈的非常重要问题，就是我们今后的路子怎么走？唯一的路子我想还是应该提绿色建筑，因为绿色建筑可以说是一个终极的理念，是非常完善的，世界各国都在关注绿色建筑的发展，而且付出了很多辛勤劳动，为绿色建筑开创了很好的局面。此外绿色建筑我得提醒大家，应该很好的去关注它。实际上我们通过这十年的发展，很多有志向的开发商，有理想的开发商也在关注这个方面，从一开始就编制企业的标准，据我统计目前不下七八家。这样的形势就说明了绿色建筑对我们今后发展的重要性是一个主导的地位。所以我非常想提醒今天在座的各位能够从市场的角度、技术角度、方方面面能够把绿色建筑重要性、原理、开放性能够融汇到我们的房地产开发上去。为什么要这么做？因为绿色建筑它是讲从生态的理念，地产要生态化，生态的发展环境，生态的发展生活，生态的发展文化，也就说非常自然的、非常流畅的、原生性的发展我上述所说的这些东西。因为这会给我们带来本质上的、面貌上的变化和改变。那么所谓资源和能源方面，这个是大家所知道的，这可能是国家现在正在提倡、政府正在提倡的事情，我觉得在这方面的东西也是我们房地产今天的社会责任。但是在生活品质方面，我们具体方针的质量方面，这块东西所涉及到的因素，实际上直接关系到我们全体人民、全体社会的发展，涉及到我们地产事业的壮大。实际上我们中国的历史发展年数并不长，也才刚刚开始，正式开始是2006年，是我们仇部长召开了第一届全国地产会议，以后每年都开一次。你们看到今年的3、4月份是第四次，项目都非常大，但是很多产品技术、设备材料展览会一年比一年壮大，一年比一年深入人心。这就表明了政府在推动绿色地产方面的决心和态度，一定要把绿色建筑经营到底的。因此建设部也领导了科研机构建设绿色标准，目前正在发放标准阶段，我希望大家很好的关注中国绿色建筑的发展。当然绿色建筑因为是初期，因为是刚刚起步，对它的认识、对它的技术领域的发展目前还不够。因此我们在执行和研究这个绿色建筑的同时，我希望我们在座的各位都能够以绿色建筑的课题作为企业发展的动力来做，这是非常重要的一个方面，同时要关注世界的绿色建筑的发展。那么我们的环境委员会这几年一直在保持与美国委员会的联络和合作关系，并且通过美国的委员会协助正在编制中国绿色建筑本土化，就是对中国本土化的绿色标准。想法就是绿色建筑水平从实实在在的技术发展从基层做起，能够通过绿色建筑的运行培养一批绿色专家，真正把绿色建筑贯彻到绿色地产当中去，这点我觉得是我们要向大家征集意见，同时希望得到大家帮助的重要东西。希望能够在不久的将来，能够看到中国的绿色地产跟国际上一样走上正常的新的发展。为什么这么做？因为我们目前很多的开发商，很多的地区错误的认为绿色建筑的概念、定义、做法，把绿色建筑作为外皮来美化，或者是打个招牌好卖房子，这点如果不正确的纠正它，不正确的去认识它，我觉得是有害的。另外我想除了绿色建筑以外，我们非常希望探讨关于我们小区的性质，我们怎么来打破我们小区的性质问题？我们以前有很多小区是封闭化的，特别是规模大的隔离性越大，因为它的封闭所以对于城市资源的利用、对城市功能的享受也是有影响的。所以我非常希望能够通过房地产的开发，使小区的开发有一个更广泛的与城市之间建立密切关系，能够跟城市融合在一起。今天我们研究就是为城市创造价值，就是从小区模式的演变使得小区的发展跟城市的发展内容同步，把小区建设成一个开放性的小区、共享的小区，非常容易管理。这是我想讲的第二个方面。第三个方面，探讨一下装修的问题，就是全装修的手段，这个装修讨论了很久，也成为房地产开发的焦点。但是它是一个趋势，是房地产发展未必能完成的趋势，因为它不是生态的，不是绿色的，粗装修给我们带来社会的危害，对社会可持续发展造成障碍，给当地造成资源能源浪费，造成社会邻里关系不合的大关系。我希望在这个地方，在以后的十年里能够彻底的改变它。粗装修同时也是不能够体现我们生活品质、生活享受，生活舒适度和生活的健康性这部分都有影响。所以我觉得也是值得大家去探讨的。以上这些是我的粗粗的一个发言，为了引起大家有话题，我有个要求，我的意见就是提供给大家，谢谢大家！

　　荀培路：各位同行、各位嘉宾我，大家下午好！首先我代表中国城市商业网点表示热烈的祝贺，在这大喜日子里，大家知道当前如何贯彻落实中央的如何扩大内需、保持经济一揽子计划，努力应对金融危机对我国的冲击，搞好商业开发和商业网点的建设，搞好流通、扩大消费是我们商业里面的话题。面对金融危机，延续和发扬我国地产界在市场中前进的好传统，明确未来的发展方向，特别是在金融危机的关键时刻，商业地产如何与其他商业协调发展，共度难关，更显得我们成立大会的重要性，金融危机要认清形势、树立信心，我认为危机一定会成为商业地产发展的趋势。第一，认清形势，建立信心。大家都知道这是中央提出来的，因此我们协会就把今年定为“信心09，商业地产”，这就是我们协会根据中央的要求定位的。在当前严峻的形势下信心比金钱还重要，信心来源于我们对形势的判断，我们协会分析以后主要有几个方面的判断。一个是我国国民经济发展的基本面貌，应该说商业的形势要比其他行业好一点，因为我77年就在商业部，总体我认为商业行业比其他行业要好。二个是我国的商业地产正处在恢复式的发展，正在上升中。我们许多成绩是不可抹煞的，改革开放的1978年，我国的商业零售总额78年就有1959亿元，去年北京已经突破了4千亿，78年的零售总额是现在的一半。经过十一年的努力，2003年超过5万亿。在中央扩大内需一系列方针政策的推动下，克服了自然灾害、金融危机等，比上年增长了20.6%，增速比上年加快4.8个百分点，今年的一个数字就是1—4月份社会零售总额是38741亿，同比增长15%，所以4月份的社会商品零售总额9343亿，同比增长14%，应该说是不错的。当然这个基数是自己跟自己比，发展非常快，但是和国外发达国家还是有区别，我讲这个距离是说明我们的发展空间更大，所以我们是处在一个上升空间。因为总体上来看，国民经济预计商业行业好于其他行业，特别是二三线城市发展潜力更大。中国经济正处于工业化和城市化进程中，尤其是城市化落后于工业化，那就表明上升空间更大，这将拉动消费的增长。作为城市主要功能的商业还有很大的发展空间，加上我国消费结构与商业结构处在一起升级，资料显示07年我国城市数量是655个。我们商业发展配套任务还很重。前一段时间我到上海去，07年人均面积达到了2.92平方米，比1978年增加了12倍多。其中有一个数字非常有意思，就是改革开放三十年，上海搞了一个统计，上海万米以上的商业网点就有10个，都是都在南京路上，历史上称为十里洋场，都是二三十年代建筑的，这个状况一直延续到78年。大家知道上海的发展是三十年中的后十年，这后十年中商业网点是4千个，有1家效益不错就有2千家，现在到了4千家，到底饱和不饱和是另外一说，但是不管怎么说发展是非常快的。所以建设部的仇部长说中国大规模的建设还会持续30—35年，因为中国正处在大规模城镇化发展，目前建筑占世界的一半以上，我是非常同意这个观点的，如果住宅建筑持续30—35年，商业配套肯定也是30—35年，所以活儿是干不完的。我算了一下，如果城市化每增加1%就是1300万人，配套住宅要每平方米3.64亿，如果有10%的商业网点配套就是3640万，按照1万元/平米商业网点来销售的话就是3千多亿，所以上个月我到了上海，有一个千年古镇，我看到两个图片非常感慨，上面就讲到城市使生活更美丽。这个标语看了以后，我认为这是7亿农民发自内心的千年文化。因为小时候我曾经看了一个材料，为了孩子，城市化必须要走，这也是我们树立信心的方面。城市化率是阻挡不了的，所以现在刚性需求是阻挡不了的，商业使城市更精彩，这是我们提出来的。三个是商业地产抗风险的特质，为什么商业地产是寸土寸金？有几方面的理由，第一个是商业的不动产，数据商业是服务的配套。如果是社区的话，老人非常注重医院，小孩是注重学校，但是每个人都需要商业配套，因为它直接反映了城市的宜居指标，有不可或缺的必要性。商务物业的可持续性，是抗抵性投资产品之一，我认为是产品最安全的增值方式，也就是城市发展具有高增长性，在经济下滑时特别是经济危机具有保值性特征，有了这些好处，理所当然会吸引众多投资者的眼光，在当前情况下已经出现了置换的现象，这就是最好的反映。第二个，要制订好商业网点规划，做好发展方式转变和结构调整的提高，我国商业地产开发和商业网点建设首先市场化开发时间不长，计划经济模式造成了长时间的商业网点不足，结合市场经济由于商业网点配套的根本变化，商业网点也发生了根本变化。在市场资源的配置下，商业地产恢复性发展迅速的同时又出现的提前策划，所以商务重点就是这个行业抓商业网点规划。首先是抓省会城市以上的商业规划，以后又抓地级城市，我觉得是非常对的。第三个就是总结历史经验教训，一定要做好9千亿的保障性住房建设的社区网点配套。大家知道中央拿出4万亿，配套是20万亿，所以这个量是非常大的。中央拿出4万的1/4就是保障性住房这块，这块市场是非常大的，所以我在会议上简单讲讲。数据商业市场非常大，占整个商业市场的2/3，因为它关系到便民利民，因此商务部门抓得很紧，但是由于前几年的特殊原因，加上早期在开发住宅时包括我们开发商的规划流动，所以造成欠帐太多，现在还帐速度虽然很快，但是还有很多没有还清，所以老百姓感觉不方便。我看到重庆有几个楼盘做得非常不错，商业规划非常不错。关于商业配套商务部多次开会，多次地提出要求，我希望大家搞住宅地产一定要把数据商业配套一定要抓紧，这块有市场，还体现了城市的宜居程度。而且保障性住房这块的商业网点配套要求更高，定位更复杂，而且招商更难。我希望大家一定要把这篇文章做好。保障性住房社区招商更难，定位更复杂，我不赞同大规模的组团式开发保障性住房，这对城市功能和今后发展容易出现富人区和穷人区。我希望我们的开发商一定要重视开发。因此我们的协会今年也搞了一个数据商业配套的标准，目前正在研讨包括制订。大家如果感兴趣的话也可以参与一下，共同把数据商业配套做好。我总认为把商业配套做好，市中心的商业有了档次，这个城市的宜居指标就提高了，商业是一个重要的指标。今天重庆的主要开发商都来了，我呼吁大家这样开发。我曾经在大连当过区长，当时的市长是薄熙来，我相信新的领导来了，我们重庆也有改革大开发，我希望重庆的城市、商业能够超过全国、领先全国，也超过大连，我的发言完毕，谢谢大家！

　　张雪樵：实际上有关龙湖的一些资料在网上或者很多地方都有，如果是在三年前像这样的场合龙湖的人是不会出现的，三年前龙湖一直是很神秘的企业，一直到06年的时候，奇帆市长对着媒体说龙湖可能要上市，从那个时候开始龙湖就进入了公众的视野，在聚光灯下。但真正了解龙湖的人并不太多，只是从公开资料了解龙湖，所以介绍龙湖不是太难介绍。昨天我准备了一个发言稿，我想这样的资料网上都可以查询到，今天我想以一些很小的故事、很小的片断来介绍我认为的龙湖，或者龙湖有些东西大家不了解的东西，我今天会从五个字，从一些小的片断介绍龙湖是一个什么样的企业。第一个字是谦虚的“谦”，龙湖在以前是一个很神秘的企业，包括它的老板是很少出现在公众下，或者在媒体的聚光灯下发表自己的观点。既然我选择了立业我就不再立言，这个企业里面很多人不愿意到公众面前来发言。实际上很多事情自己做好了不用你说得太多，人们能够感受到你这个企业或者人的能量，这也是这个企业保持了比较谦虚的状态、一种氛围，这种谦虚也会导致它比较善于学习，只是现在很多企业都不强调我是一个学习型的企业，只是我比较喜欢世界上较通用的说法，这种说法能够改变我的行为模式而不是我的思维模式，这种学习模式能够改变我对价值体系的重塑或者使我的企业更具有效力和效果，这是龙湖在谦虚上能表现出来的特点，特别是在重庆地产界，很多人都比较了解龙湖的特征。第二个字就是世界的“界”，龙湖有一个计划就是有界面没有界限，我是一个职业经理人，我到世界很多地方看过，我看到很大的特点就是工程部是工程部的事，财务是财务自己的事情，这两边的事情协调有很大的难度。这里面龙湖有一个很大的氛围，叫做有界面没有界限，这是龙湖很大的不同的地方。我们都会认为客户就是这个部门存在的最大理由。这也导致了龙湖在这个团队里面的战斗力是非常强的。第三个是“人”，示范制度就是从很多企业里面招聘学生，这些学生用一年至三年的时间让他成为中干力量，而且一年不能成为经理的话就会被淘汰到，他到龙湖里面享受比较高的待遇。我给大家讲一个故事，我刚进龙湖两三个月的时候，有一单客户反映旁边有一个变电箱，他想把这个房子退了，我算了一下这个房子退了就会损失20万，按照以前的思维方式是客户没有办法战胜我们，但是另一个组告诉我你的行为变质了，你的一切都是客户，后来我损失了这20万，但是同时又给我带来了7个客户。第四个叫“模型”，我们说战略模型，投资模型，人才模型，一定要通过所有模型来说明，老板说了都不行。他在所有的情况下建立了一套模型，并不是老板今天看你做了很好的实例就随便让你加入，龙湖的这种模式导致你很多东西要用科学发展观来决策很多事情。第五个字，我一直想到底是不是这个字，但我想应该是这个字“爱”。我第一次遇到很多人的时候，我们的董事长认为一个人成功，什么叫成功？一个人叫什么成功？会具备哪个字？最终四个观点，第一个必须是财务上的自有，第二是健康的身体，第三个是宁静的心里，第四个就是爱，这也引发了龙湖为什么到今天还会坚持“善待你一生”这句话，这句话不仅体现在员工身上，还会体现在客户身上，还有同路人的身上。最后欢迎大家去参观龙湖，也希望我们能够经常坐在一起讨论，包括龙湖在发展的过程中有什么值得纠正的，我代表龙湖感谢在座的各位。

　　王强：各位嘉宾大家下午好！首先很高兴参加房地产经理人联盟（重庆）分会，我们相信在未来的过程当中，我们的房地产联盟也会发挥出它应有的、非常有价值的作用。第二点我想对于万科来讲我们是去年才进入重庆，我们会扎根于重庆，为当地人民的文化和文化开发，为当地消费者提供更多更好的产品作出我们应有的基本责任。同时我们也希望在这个过程当中，为城市的建设和发展作出应有的贡献。第三点在每个城市的长期服务中做好客户研究，做好产品研究，以这样的心态进行我们企业发展的重要战略指导。我们也会在今后的一个发展过程当中不断的去学习和吸收，包括各位优秀开发商在内的、重庆本土的开发的经验，也会把万科二十几年优秀的经验很好的移植和传播过来。我们相信随着重庆最年轻的直辖市不断的发展和它的经济的不断腾飞，我们也跟在座的开发商一块儿把重庆房地产市场做得更大、更强。也希望能够通过我们的开发为重庆的购房者提供更多、更好的购房选择。最后一点我们祝愿这次会议能够在未来、在政府、在市场、在消费者、在开发商之间起到积极的桥梁作用，谢谢大家！

　　余学兵：各位同行下午好！主持人给我的题目是“重庆气质，隆鑫现象”，作为隆鑫来讲我们自己可能会觉得我们的重庆气质并不一定是那么浓厚，所以今天在这里想把题目改一改，想简单的说一说隆鑫地产的企业价值观与地产企业的价值观。隆鑫地产的企业价值是什么呢？做客户的永久代理人。我想对隆鑫稍微有点了解的人都知道，隆鑫过去一直是一个比较低调的企业，那么在过去的六年多以来隆鑫一直在埋头做事，那么在这个过程当中，隆鑫一直把苦练内功作为最重要的事情在做，隆鑫地产一直以来秉持着先做强再做大的理念。这可能跟很多企业不一样，这是因为隆鑫地产有一个背景就是隆鑫工业，隆鑫工业也是一个年销售收入超过百亿的企业，所以这样一个背景决定了隆鑫进入地产行业以后它的企业心态还有一点不一样，随着几年过去，隆鑫渐渐由一个外行变成了内行，然后这几年发展以后隆鑫也积累了大量的经验。所以在08年的下半年以来，隆鑫地产通过一系列的并购、重组、拉动以及上市，渐渐的走向了前台。那么在渐渐走向前台的1—2年内，隆鑫在为整个隆鑫地产的二次创业做了大量的准备，进行了各个方面的战略梳理，战略进一步的明确也是其中重要的内容之一。在我们看来地产企业的产品模式可能有这样几种，一个是随机拿地，能做什么就做什么。其次就是自己善于做什么就做什么？然后是市场什么好卖我就做什么。最后是客户需要什么就做什么。在对这几个产品模式的选择上，隆鑫地产认为，房地产企业的本质就是客户的代理人，那么这样一个定位，它把隆鑫地产生成和发展的价值圈定在客户代理人的角色上。应该说在这样一个企业价值观的梳理和形成的过程当中，隆鑫也做过一些思考，因为隆鑫过去是做工业的，可能刚刚进入地产行业的时候会由工业来想地产，当然这有它的劣势。但是从另一个层面来说有一个优势，工业地产导向做劣势管理，这是很多工业地产的基本管理状态，在这个过程当中老板不需要说太多话，定单来了以后很多部门自然就围着定单去转。作为房地产，作为地产行业的企业管理，能否实现这样的一个劣势管理？这是隆鑫在过去几年当中一直在思考的一个重要问题。那么，隆鑫是一个外行，进入这个行业的，刚刚开始之初应该说对这个行业还不是太熟悉，对这个行业的经验还有所欠缺。在面对大量的整个地产企业经营管理活动当中，在方方面面的选择当中，到底是交给领导还是交给客户？这也是一个比较重要的思考。结果这些思考，渐渐的隆鑫因为是一个外行，从某种程度上有一个后发的优势，因此隆鑫渐渐形成了以客户为中心的理念，希望以客户导向实现企业内部的管理，消除企业的本位主义，以及企业各部门的本位主义，所以在这个理念的指导下，我们的研究设计、工程质量、成本控制、营销服务、物业服务各种各样的活动都是在虚拟的客户委托的基础上，按照客户的需求和要求，站在客户的角度来进行的。正是基于这样的理念，所以很自然而然客户的标准就成为了我们这个企业的标准，那么，不再是以什么技术规范、国家相关的验收标准作为企业标准，当然这些规范都是要遵守的，对于我们来说是视为一个比较低的标准。因此，隆鑫地产渐渐的形成了企业的员工所做的一切都绝无例外的首先对客户负责，整个在算帐的过程中，算得更多的是客户帐而不是自己的帐。我们的利润来源是给客户提供这种代理服务所应该取得的佣金，而不是来源于我们的成本售价差，这是我们比较根本的理念。当然也不得不承认我们说了这么多大话，回到现实我们还有很多东西没有做到位。但是只要我们坚信这样的理念，有这样的一份决心，相信随着时间的推移，未来我们的企业应该会越来越好。刚刚在前面我讲了我们作为客户代理人的定位，还加了“永久”这个词，在加这个词的时候我们做了这样的思考，客户到底是项目的还是企业的？客户是一次性的还是可能多次的？那么在这个过程中答案是明显的，一代人很有可能是3—5次的购房，只是中国的房地产发展比较慢，因此还没有体现出来。基于这个思考，我们希望能够在为客户代理方面做得更长久一些。而这个将通过什么样的东西来实现呢？其实我们希望通过客户信息和关系的管理、输出和注入，以及以管理机制为目标的制度来最终达成。当然我们在秉持这样一些理念过程当中，这几年也取得了一定的成绩。其他的我想没有什么太多好说的，刚刚我讲了，我们作为客户代理人的定位，我们讲以客户的标准为我们企业的标准。我们讲这个大话的支持点，大家很清楚，经过07年的疯狂，到了08年很多07年买的房都已经开始交房了，这时候08年底—09年初接房都带有怨气的，但是我们的接房率都是达到了100%。最后，希望通过这样的形式把重庆的地产职业经理人整合在一起，为推动这个行业的发展贡献自己的一份力量，谢谢大家。

　　张云计：首先说一下价值，城市的价值我们一致认为是资源的整合，如果把所有的资源动态有机合理的组合在一起，打造一个系统，使这个系统达到高的附加值。我讲一下万达的做法，万达集团开发商业地产已经超过10年了。我们每个综合体都会预留下20万平方米的支持物业，有机体是什么呢？通过我们的努力形成一个可持续性，万达用整个产业链参与竞争，我们从设计、招商建设整个一条产业链，我们的业态开始配置的时候是经过考究的，从而在建设之初能够满足当时的最佳配置，我们也会通过全国唯一的一家商业运营公司调整来业态，从而形成有机体满足要求。第二就是计划论，万达的产品是有生命的，是有DNA的。在不断的改进之下使产品不断的符合要求，就像我们在组合点的时候基本把业态堆积在一起，根据多年的经验让业态组合更加趋于合理，由于样本足够多就能够把成功经验用于下一代产品的建设，假如我们这个产品多年建一个，这样经验和价值就会大打折扣。第三个就是高起点，专业化是我们的特点，高起点是万达的特色。第四点就是讲一下参与者，与其他的住宅地产以现金开始以现金结束不同，我们是以现金开始支持物业结束的。万达是一个投资商，我们希望通过我们的管理持续的经营影响我们的环境，形成一个引爆点，从而给社会的运营提供我们的贡献。随着时间的推移，我们的城市综合体也会组建达到我们建筑学的要求，比如说第一个层次就是好看，第二个就是好用，第三个层次就是耐用。北京国贸一直是我心目中的典范，希望通过我们的努力在我们的万达广场里面生活舒服，工作舒心，娱乐开心，也希望给各个城市、国家建设作出我们的贡献。最后，对这次大会表示祝贺，也希望通过这个平台为日后的工作，日后我们的交流提供更好的平台，谢谢大家。

　　张伟：尊敬的各位嘉宾，各位同行，我结合鲁能在重庆的发展谈一下认识。重庆鲁能公司自参与重庆城市建设以来，多年来，一直坚持低调做法，致力于搞好项目的开发建设，彰显企业的责任意识。多年来，从修一条路、改造一片湖、建一所名校、造一座城开始，点点滴滴用心造城，彰显责任企业风范。通过鲁能星城的开发，我们取得了较好的成绩，感谢政府、社会各界给予的大力支持，更应该感谢鲁能星城的业主对企业的关心和支持，是我们一起创造了江北龙头寺片区的生活大城。作为一个负责任的地产商，我们始终以城市运营的角度去打造320万平方米的片区。我们不但斥巨资引进巴蜀系列名校，还引进了重百超市、麦当劳、招商银行等，全力做好大盘开发的配套设施。今天借助这个机会向各位同仁、各位专家学习，也向业内的朋友、新闻界的朋友学习。从我们多年的开发有以下四个方面的看法：一是大盘开发提升了区域价值。二是大盘开发带动了区域经济的发展，为城市建设作出了贡献。三是大盘开发创造了和谐环境。四是大盘开发改变了城市生活观念。今后，重庆鲁能将继续以责任央企的形象为重庆继续打造更加和谐优美的人居环境。谢谢大家！

　　商羽：各位同仁、各位专家，大家下午好！刚才大家一直都在换题目，我也在想要不要换个题目，然后我想还是围绕大会的主题—创造城市价值进行我的发言。刚才大家讲得非常精彩，都在介绍自己的企业。第一个我想说的是应该看清我们现在处于的时代。我觉得上次吴景濂讲课的时候，他说我们现在处在什么样的时代？他说我们现在处在伟大的时代，一方面我们改革开放取得这么大的成就是明显的，但是另外一方面我们可能在未来的发展过程中存在的问题也是非常明显的。就是它可能是黑暗的，也有可能是光亮的，我觉得描述得非常贴切，尤其对于地产界也是，大家都是业内人士了，对于整个中国经济的发展贡献是有目共睹。但是我们也看到了发展过程总由于资源配置不合理，大量消耗资源、对环境的破坏也为未来城市的价值创造方面埋下了不小的隐患。在这地产界，下一步的发展关键是如何保持发展观念，如何让城市真正创造大的价值是我们每一个开发商或者地产行业的人士应该考虑的。我觉得重庆这个城市一直以来让我感觉是非常有雄心的城市，不管是以前的“314总体部署”，还是现在提的五个重庆，还有两江新区，都是通过软件和硬件的改造，能够真正实现这种城市可持续发展。所以在近期可能这方面的政策比较多，包括五大重庆也好，两江新区也好都是为了让重庆成为整个西南地区的高地，进而达到国际大都市的要求。如果在一个城市战略比较清晰的情况下，那么我们的项目发展战略如何去制订？如何提升城市的价值观？我们奥林匹克花园到重庆也有四年多时间了，也是大盘项目，在未来的发展区域—两江新区也做了一个持续的思考。从项目进入以来，相关专家、开彦教授等参与了我们项目的前期定位，在提出这个项目的时候就提出了重庆向北的理念，结合大的城市观念方面提升大的战略发展目标，在整个规划里面也充分考虑到发挥我们第一品牌的优势，然后符合这些城市功能，达到城市的功能，进而提升我们的城市区域的价值。另外在可持续发展的方面，就是在生态系统方面的应用，这方面我们也下了不少的功夫，包括现在跟我们合作的项目，也包括系统的研究，包括对原始地貌的研究。我想通过这样的考虑，出台比较好的项目发展战略，最后才能提升区域的价值，进而提升城市的价值，我想这个联盟对于我们的项目操作和公司来讲有非常好的促进作用，也希望各位同仁在工作当中，实践过程当中相互交通，能够通过项目操作进而推动项目的发展，然后重庆的发展，然后见证这个伟大的时代，谢谢大家！

　　马全旭：鹏润地产成立于1996年。鹏润公司在这边提得更多的是责任概念，是对投资者的负责，我们的投资者并不是狭义的概念，我们把我们的业主也作为投资者来看待。对于投资者、对城市，我们希望通过自己的努力，把项目内在的品质和品位提高，通过我们自己的努力达到对投资者的最大服务，从而对城市的责任能够在我们身上体现。作为一个比较新的公司，我们自己在重庆这座最新的直辖市，通过我们的努力取得了一点成绩，这跟市区两级政府和各位同仁有关系，同时希望媒体朋友给予更多的支持，谢谢大家！

　　姚滨：各位来宾、女士们、先生们、大家下午好！融汇成立之日起就秉持着专业化、规模化的发展研究，以“融汇成就梦想，构筑品质生活”为宗旨。目前融汇的脚步遍布全国，重庆是融汇的重要基地，目前融汇在重庆的开发面积达到了500万平方米，在几年前融汇集团曾面临着北京、上海、成都的选择，我们坚定的选择了重庆，他认为重庆的房地产发展正面向好，政府对市场的把控到位、而且政府鼓励优秀企业发展方向与融汇的思路不谋而合，在项目的选择上融汇并不着眼于短期利益，充分证明了当初融汇卓越的战略眼光。目前融汇扎根于重庆，融汇人在重庆谋大局，依托大西南、服务大西南，整合各种资源，专注品质创造，为喜欢融汇的业主提供完美的城市生活和多样的生活方式。我今天发言的主题是“建筑改变城市”。刚才各位同仁的发言都站在战略的高度，我就专业角度对房地产行业的尝试发表一下我的观点。“建筑改变城市，大盘改变生活”，在地产界有许多优秀的公司，专注于以居住产品为主的开发或专注于商业产品的开发，而对于融汇来讲复合型的开发是融汇所追求的。在最大限度的整合城市资源，我们是一种全新的生活模式，城市模式的有效是现在融汇就必须通过建筑这一独特和重要的载体来表现。说到建筑不同的人有不同的理解，对于融汇而言建筑是灵动的生活，是居住的模式，是生命流逝的记忆载体，更是城市的表情，是对国内外商业模式的研究和借鉴的结果，我们也用建筑表达，结合了本地城市特性和生活方式后创造出来的。既有世界性又有地域性的居住文化，致力于城市文明的居住者，建筑已深入到公司开发模式。对所开发的地块负责，对所在的城市负责，对购买我们产品的业主负责，这是融汇集团董事长的要求，表达了融汇地产强烈的责任感和可持续发展的概念。我们衷心的希望借助“全经联”这个平台交流学习，共同进步，为重庆的美丽添上我们的一笔，谢谢大家！

　　陈力：各位领导、各位来宾，大家下午好！我的题目是“让城市生活永远充满联想”。先介绍一下我们公司，融科智地是全资子公司，从2003年开始融科进入了重庆、武汉等十个城市，地域的文化和城市历史让城市生活充满了变化，在每一个区域都会结合当地的特色。城市生活的变化离不开城市文化、城市历史，建筑物也在变化当中，重庆作为中国最年轻的直辖市，未来充满希望，五个重庆都让城市的生活在未来充满了联想。在众多的国内开发商尤其是本地开发商的努力下，重庆的每个地方，每个时期都在慢慢的发生巨大的变化，观音桥、北部新区、茶园，有越来越多的人居住，越来越多的价值观和生活方式的选择，我们也希望通过在会的每一个开发商的努力能够提供越来越多、越来越丰富的产品让人的生活充满联想。我们的项目在北部新区，未来的两江新区也将是重庆最年轻的区域，两江新区的规划本身就让这个城市生活更加具有想象空间，我们的项目有幸座落在北部新区。最后我衷心的祝本次大会成功，在各位会员的努力下让重庆永远是一个充满联想的城市。

　　刘飞：各位领导、各位来宾，大家下午好！今天有幸与大家一起探讨，十多年来中国的城市经历了大开发、大拆迁、大重建的时代，一座座华丽的城市在我们的努力下拔地而起。我们毫不犹豫的抛弃了旧生活，我们也毫不犹豫的把我们的老建筑、老遗址拆除毁坏，为了高楼汽车、洋房的生活，为了牛奶和咖啡，我们扬眉吐气了，我们终于摆脱了嘈杂不便，我们幸福了。十多年的努力，我们走近了华丽的城市，我们在豪华的写字楼里上班，开着汽车在城市的马路上忙碌，这就是我们的生活。我们真幸福了吗？我们有遗憾吗？作为开发者，作为城市的建设者，在夜深人静时，面临五色斑斓的灯光，我们会发现城市越来越陌生了，我们找不到儿时记忆的老街、老巷、老邻居了，我们也永远告别了夏夜乘凉的坝子了，我们彻底与过去告别了，只在偶尔会有一丝惆怅，只在闲暇无聊时有一些想念，只在年老时我们有遗憾。女士们、先生们，城市也是一个活的，他也有历史传承、历史积淀和历史记忆，每个城市都有独特的文化，是数千年城市的根、生活的根，而颇为遗憾的是这些我们作为发展的代价都抛弃了，这些都是做得不对的地方，

　　颜清：各位来宾、各位朋友，大家下午好！我今天演讲的主题是“领跑复合地产、运营城市未来”，奥园在1996年我们集团成立的时候先后开发了广州奥园，就牵起了房地产关于复合地产的风暴。经过十几年的洗礼，如今已成为中国最著名的房地产之一，我们奥园总共开发了16个项目，其中包括广州、中山、沈阳、江西、玉林、太原等等，最近我们也在广州的CBD中心，就是广州的中心广场一侧，收购了一块商业写字楼地块，正要准备打造50层的高原中心，作为奥园地标式的建筑。在14年里面我们凝聚了14万业主，从领跑复合地产到运营城市未来的高度，到未来生活的人文生活的过度，对于奥园的发展，07年是很关键的一年，在07年10月9日中国奥园在香港联交所上市，其中也获得了国内著名的基金，包括焦点集团控股股东等等的大力支持。目前对于奥园在全国来讲，有几个比较有代表性的项目，其中一个就是作为我们第一个复合地产项目就是广州奥园，当时是97年正式公开发售，体育作为复合元素推出市场，在当年也引起了轰动，6次开盘6次抢购一空。在2001年推出了南国奥园，不仅是体育产业与教育产业的复合型地产，在教育方面我们跟北师大共建了南奥学村。最近我们在沈阳开发了沈阳奥园，打造了一个国际的动漫城，在复合地产的领域上我们又更进了一步，不仅将体育、教育，还有将动漫产业也结合在一起，打造了沈阳的国际动漫城。中国奥园地产在复合地产的各个阶段我们是走了这几段路。第一段是体育复合阶段，就是刚才我讲的广州奥园。第二就是教育复合阶段，就是南国奥园。第三个就是科技复合阶段，就是沈阳奥园。第四个就是资本运营阶段，就是在香港上市，整合了国际市场的资源。第五个就是理想生活的新品牌阶段，对于未来，中国奥园集团在全国已经确立了4家发展战略，09年中国奥园集团是并购的重要一年，希望能够充分整合市场基本资源。中国奥园在07年进入重庆，07年的时候奥园收购了位于大坪的项目，当年收购当年售謦，08年开发了城市奥园康城项目，工程施工的进度创造了重庆业界的神话。09年主要是集团会更加侧重于打造，更加重视营销、更加重视客户服务，包括最近这几个月，和三千多个业主都搞了很多场活动，而且从开发商角度进行业主的关爱性活动。08年5月以来进入重庆的销售盘榜，09年4个月奥园康城销售了500套房子，销售金额达到5亿。所以希望这次大会跟我们在座的所有开发商携手共建重庆最大的城市价值，最后对祝贺这次大会的成立。

　　魏开忠：大家下午好！实际上“让城市建筑更具生命力”是挂在网上的一句话，刚才听了各位老总都在极力的讲自己的企业文化和价值，我想这儿我更多的做一些个人交流，对于这个话题之下是职业经理人更多的该思考一些问题。我记得前年去西安考察，曾经约了一些中国建筑的专家，这些专家讲建筑一定是让人居住的，大明宫是给皇帝住的，当时听了非常多的讨论和言论，这些老专家也提到了很多的老话题，包括中国的古建筑如庙、桥、塔这些建筑形态存在的意义。我想在这个话题之下，应该是所有的人或者所有的职业经理人所拥有的梦想，我们造房子到底是造什么？今天来说无非几点，第一点我想建筑本身，或者我们从事的行业本身应该是更多的怀着敬畏的心态。事实上在工业化发展的今天，我们亲手造出来的东西中老百姓不喜欢的东西比比皆是，作为职业经理人有着不可推卸的责任，职业经理人、商人我们必须做很多的思考。随着发展速度越来越快，我们所做的产品受欢迎的程度是越来越弱，最近我在苏州、杭州考察，所有的建筑形态里面的尺度包括各种的形态，包括帝王的，也包括小民居他的舒适度是非常多的。市场各方面大幅度提高，但对空间是大幅度缩小。第二点关于经理人的责任，无非两个。实际上就是一句话或者两个字？就是忠诚。一方面忠诚自己所服务的企业，更多的是忠诚于自己的良心。我有时候会反思很多东西，你做的这些东西自己是不是需要的，现在我们所经手的东西是不是体现了这样的精神。对于这个大会我想做几点呼吁和建议：第一个建议，能不能在我们现在做户型创新的过程中留更多的创造空间给客户。比如说前段时间关于很多别墅开挖地下室的问题，开挖本身代表着什么？那代表着我们在空间营造上给客户并没有留下太多的发挥余地。我们再看苏州园林，我们发现园林都是几代人造就的，但是这种并不是一时一刻造就的，所以能不能留一点空间给客户。第二点，能不能将中国文化的精髓发扬光大。我们有五千年的文明史，但是现在这些东西在我们的产品里荡然无存。第三点，能否将中国文化的东西附着到生命当中去，更多的是对居住理念的理解。第四点，作为职业经理人联盟，作为纯经理人的联盟，能不能在探讨的时候更加开放一点，甚至在每一次有争论或者吵架的话大家每个人发一个话筒坐下来探讨一下，如果是这样，我觉得是非常容幸的事情，谢谢大家！

　　邓雪玲：大家好，首先祝贺全国地产经理人联盟在重庆成立，也预祝这个联盟在今后能够越办越精彩。我今天的话题是关于“融侨价值宜居范本”，刚才我还做了一些讨论，每一个职业经理人都是谈的自己项目或者楼盘的信息，或者是评论，好象左说右说都有点难，不管怎么样算是抛出一个话题给大家做一个探讨或讨论。融侨是一个稳健的企业，是以住宅开发为主，在这儿作为融侨不敢自称是重庆的宜居范本，但是从融侨当下的项目来讲，宜居是一个核心。因为住宅非投资性物业，因为他的物业管理影响着业主今后居家的品质，我们始终认为房屋的交易是暂时的，而我们和业主的交流是一生的。在这儿提到融侨大家可能想到的是重庆第一个3500平方米的融侨半岛，融侨以前只有一条潼南路和外界相连，尽管它与南坪的商业中心和解放碑都是隔江相望，整个半年融侨投了7.5亿，修了螺旋式高架桥。如今南滨路融侨段已经成为绿荫淙淙，融侨从八公里引入了温泉，建立了整个半岛的适水生活，同时也引进了南开中学等名校，考虑到以后业主子女就读的问题，目前正在对岛进行扩建。如今整个融侨交通教育都比较成熟，正在加快商业化的进度，我在2001年刚刚到融侨地产的时候我曾经和营销部与研发部的员工通过步行的方式走过那段路，现在的融侨半岛已经不是当年的铜元局。融侨在重庆的苹果城同样营造了宜居原则。苹果城是为年轻人设计的，让年轻的置业者在这里找到更多的生活乐趣。对于地产对城市发展的价值方面来讲，作为开发商是一种企业，有它盈利的本质需要，但是仍然可以通过融侨半岛的数据看到开发商到底为城市发展带来了什么改变？融侨半岛修建了三所学校，不包括幼儿园，从一定程度上地产改变了城市面貌，推动了城市的文明进程。但是在这场城市建设的运动中，我认为开发商扮演的就好比是足球赛运动员的角色，球赛有球赛的规则，是否严格的执行了这种规则？但是我们必须关注一个点，不管你是多么天才的运动员，如果没有观众来看你的比赛或者为你喝彩，不管这个运动员多么的有才华，我想他的价值都是难以体现的，这就是我看到的开发商对于城市价值的所在，谢谢！

　　冯渝：各位专家，各位同仁，还有新闻界的朋友们，大家下午好！在提升地产价值方面我听到各地的同仁和专家有非常好的理念，我从棕榈泉获得非常良好回报的三个方面的体会与大家分享。第一，到今天为止我们的坚持得到了市场和消费者的高度认同，棕榈泉从07年开发至今我们的三期项目建设开发完成，到今天为止棕榈泉是不多的地面上小区内的道路上没有机动车停放的小区。为了达到我们的这点目标，我们从前期规划和后期管理，尤其是在前期规划对于空间的设计、挖掘方面付出了非常大的努力，我们的公寓车位配比一期是1.4，三期是1.2，别墅当然远远高于这个数字，后期的设计我们非常坚持这点，第一车位配比，第二个是完全的人车分流。棕榈泉不会出现小区内的道路面上的停车场干扰到孩子和老人，车有所归，方便开进。第二，我们坚持在建筑空间板上开窗墙面设计比，通常是1.3左右，我们是坚持在0.5—0.6，这是基于消费者希望在重庆比较阴霾的天空之下有比较好的通风、采光以及很好的空间感的理解。但是这个指标是和现在严格节能环保相冲突的，为了保证建筑产品能够满足国家对建筑节能的要求，我们是付出了更多的代价，包括进行建筑外保温技术，包括其他的一些设计来平衡这个指标。但是我们的产品除了在平面尺度上追求舒适感以外，也在空间上追求比较舒适的尺度。第三，到今天为止我们小区没有一户，尤其是别墅，没有一户可以因为一己之利开挖地下室成功的，当然公寓项目我们也做到了非常良好的监督，为整体业主公共利益价值以及城市公共利益价值付出了非常艰辛的努力，也舍弃了很多的修饰的利益，我们没有一个以自己的私利伤害整个公共利益价值和城市公共利益价值，谢谢大家！

　　陈世剑：各位下午好！这段时间以来宜居重庆成为行业政府、更成为媒体热门的话题，那么在这个话题之下，我们更感到未来城市建筑的升级，在这个升级当中对于房地产行业来说更是充满了机遇和挑战。说机遇是因为宜居可能不仅仅是硬件的，还包括软件的，所以在座的各位都是国内乃至重庆的知名企业，所以在这当中一定是机遇分享者。说到责任，这个路程非常遥远也非常艰辛，所以对于我们各个企业来说，我也认为它更是一个巨大的挑战。从前段时间政府所公布的，尤其是王鸿举市长在合作会议上发表了有关对宜居重庆的几个标准，我们觉得这几个标准远远不能代表宜居，说得更多的是硬件，宽敞一些、绿化多一些、卫生环保一些、配套多一些，对于业主来说宜不宜居都是一样的。作为房地产既然每年要推出2千多万方的房子，房地产行业将来还有没有进一步的潜力？能不能得到国内同行业的尊重？所以在这个行业应该就以前的开发模式和在未来即将进入全新的转型和升级的开发模式当中有所反思和对问题的探讨。第一，到底什么样才算宜居？因为宜居不仅仅是意见，还应该是人文精神，如何宜居？如果不探讨清楚，如果在行业内没有共同点，我们能不能在未来的宜居时代找到推动行业的力量，而且减少垃圾建筑？我记得在好多年以前，国外的媒体，尤其是在欧美国家，很多媒体曾经有一段对中国的建筑陈述，特别讲整个中国就是一个大的建筑市场，几乎所有的城市都在日以继夜的开发建筑。但是欧美国家的钢材进入到中国以后建成了大量的垃圾建筑，即便是十年的建筑以及书里面的，可能会有相当比例的是垃圾建筑，即便是在高楼林立的解放碑，当我们进入内在空间的时候感受到的是垃圾生活，在外面可能还受到了垃圾污染，但是我们看到高楼大厦依然想象到房地产的活力。第二，宜居到底要不要标准？到现在为止，宜居已成为战略的今天如果没有标准就会成为鱼龙混杂，如果有了标准每个房子都成为统一模式，所以到底要不要标准是一个伪话题。第三，到底谁说了算？最近我们企业在宜居话题当中有很多媒体把我们列为宜居典范，其中有很多媒体都在做排名和投票，那么到底媒体说了算还是房地产企业自己说了算？几乎没有任何标准或者任何人来认证，所以谁说了算成了问题的时候，整个行业会成为一种兴隆的手段，我们不断的借城市的话题扣上帽子，让我们更加的被动。到底多大盘子才会宜居呢？据说规模大小取决于很多因素，当然也包括企业实力，但是到底多大才宜居呢？要宜居首先要规模大，规模大以后，据我了解香港或者在欧美很发达的城市，不一定是规模大才能够宜居，比如说英国和奥地利在郊区的房子才是宜居的，政府处于招商引资和财力的需要，大盘就会成为推动的方向，而这样在影响整个城市的品质。因为一个几千亩的大盘必然会成为城市的碉堡，要控制这个碉堡就要切除，当这个项目开发完，数十万人住在这个新城里的时候，我们好不容易想逃离宜居心态又进入另一个城市。最后一个问题，宜居应不应该成为少数人享受的特权？对于政府来说政府可以由很多公共的配套，宜居本身是行业双方共同推动的，我们社区内要宜居，社区外更要宜居，要让这些宜居都有保证，但是商业化就只能让少数人住在宜居的环境里。行业经理人有责任也有义务更应该有能力推动老板、推动投资商、推动这个行业，既然我们在这样的行业，我们应该带着职业经理人，带着社会责任推动整个城市的发展战略。所以我认为就宜居未来的模式来说，我们行业应该主动承担宜居建设的责任，那么我们主动承担建设的责任就应该参与政府本身的公共配套的宜居的相应标准。比如说政府在现在大规模投入资源来建设畅通和基础设施，也在大规模的建设公共广场和绿地的时候，如果我们企业能够主动的愿意投资建设公共广场和绿地，如果这些公共资源企业投资是项目所想，对于政府来说减少政府的直接投入。由于需要的要素很多，政府的项目毕竟财力有限，我们可以有效的推动政府相应的政策的完整有序。我认为我们行业机遇大于挑战，挑战更大于机遇，在两者之间就在于企业建立何种公益性，谢谢各位。

　　王雪松：大家下午好，我今天给大家分享的主题内容就是和大会主题相同的内容，主要是讲两个东西，一个是数据，首先强调一点，大家对数据的解读，可能解读的角度不一样得出的结论就不一样。第一季度增长是6.1%，如果同比大概是10.5%，我想在这个地方强调一下数字问题。今年第一季度重庆拆迁的资金已经是92亿，按照第一季度重庆楼市平均成交价格相当于政府为市场投放了250万方的购买力，也就是政府为市场增添了250万方的购买力量。第二个就是需求放量，今年1—4月份，数据特别乱，我们取了最低的数据500万平。分别为70、120、145、225，今年市场的放量同比是非常明显的。在整个大的需求格局没有改变的情况下，这个需求放量有可能是提前放量，今年下半年会出现一个问题，就像新增贷款的额度，1—4月份是5万亿，投放的8万亿，前面已经投放了60%左右，可能会出现剩下7个月楼市需求萎缩。第三个就是价格微跌。一个数据是房管局的，一个是统计局的，重庆1—3月平均楼价的3623元，1—4月均价是3803元，第四个就是压力犹在，我们列了五个方面的因素来说这个，一方面就是重庆空置土地与空置房屋面积是3500万平，07年将近两年，06年是三年的消耗量。政府新推土地是2900亩，政府有4800万方的土地投向市场，在重庆这个地方土地是不稀缺。第三个数据还是比较重要，重庆一小时经济圈城镇化率主城区75%左右，如果房地产要靠城市化率分享红利可能空间会比较小一点。第四个数据就是重庆房地产潜力到底有多大？人均面积有31.47平方米，在每个人享有平均居住面积的情况下，未来的量、市场空间在哪里？

　　李战洪：今天我有几个感动，第一个感动就是没想到这么多的老总，这么多专家集聚一堂。第二个感动是没想到这么多媒体给予关注，给予支持。第三个感动就是感动那些没有来的老总，第一是万科的邢鹏由于今天没有来，他昨天深夜赶来签字，他说今天下午无论如何都要安排他的助手来做发言。还有就是富力地产的龚建国也来到重庆，他们也要到倡议书上签字。还有成都蓝光的周国繁，上海富力等等都被紧急事件召回集团所在地，都由他们的助手代表。我感觉中国地产的的确确是进入了重庆时机。今天我改了个题目，我有六个观点，因为房地产今年的联盟八个字，“专业、智慧、积极、联盟”，我从另外一个角度对中国地产的理解解读重庆的地产现象，中国地产进入重庆时间的理由是这样的，中国房地产还有16年的好时光，是计算出来的。第二个也是计算出来的，1997年的上海，现在的重庆。第三个是重庆启动中国房地产第四个周期。第四个商业地产成就重庆房地产。第五个最具价值。第六个渝派房地产崛起中国。第一个中国房地产还有16年，从纳瑟姆曲线计算中国地产的好时光，这张图是这样的，城市化过程中和房地产的发展过程是相吻合的，曲线有这样的规律，城市化率从零到30%往往到经过一千年的时间，从零到30%，一旦进入到30—70%往往是一百年发展，到了70%的就开始缓慢，到了80%的时候就固化了，就是农村人口不愿意变成城市人口了。我们分析中国到08年底的时候中国是45.7%，距离平缓成熟阶段的70%还有接近25%，按照每年平均增加1.5%计算，所以中国地产至少还有16年的好时光。这里面有两个特征，他们说遇到七必是拐点，逢七必拐点，就是城市化率越高，调整的时间周期就越短，另外一个特征主导地产发展的趋势还是周期性规律，不是政策也不是外部经济。第二个判断，为什么说97年的上海是现在的重庆，就是重庆正处在上海起飞的阶段。从图上来看中国地产的起飞时间，住宅的发展与人均GDP的增长密切相关，人均GDP在800—1300美元，住房发展发展为“起步阶段”，人均GDP在1300—8000美金的时候，住宅发展是较快发展。现在来看重庆处在到2008年底，重庆是处在2595米，如果按照对号入座，重庆正处在刚刚脱离起步期，进入快速上升阶段，是1300—8000美金，是快速上升阶段。另外一组数据，上海在1996年的时候，人均GDP为2379美金，1997年的时候上海人均GDP为2764美金，重庆刚好处在上海的1996年和1997年之间，所以我说97年的上海是现在的重庆。第三个观点，就是重庆启动中国房地产第四个周期。这张图以前在做亚太商务的时候用过，但是我觉得用在现在来说，中国房地产的第四个周期更合适。从这张图可以看出是以广东、珠三角为代表的地区，1992年随着邓小平南巡，以广州、深圳为代表的珠三角地区启动了中国房地产发展的第一个周期，然后再1997年随着香港回归，浦东大开发以上海为代表的长三角地区启动了中国的第二个房地产周期，五年之后的2002年随着北京申办奥运会，以北京、天津、环渤海为代表的地区为第三个周期。第四个周期在哪里呢？现在广州、上海、北京处在高房价的时候，每次启动的时候一定是价格洼地，房价偏低，住房能力特点强。另外从区域经济角度来说，如果中国的三个周期都在沿海，中国的区域经济是缺陷的，所以第四个周期启动少不了以重庆为代表的西部地区。所以我预言也肯定，第四个房地产的启动中心肯定是以重庆为代表的西部中心。第四个观点，“三老智慧”成就了重庆地产。为什么这么说？我们来看，“三老”第一老是老头子—政府，第二老是老板—开发商，第三老是老百姓—消费者。你看这么多年由于人均收入水平比较低，在这里政府是最老的，它一直让重庆房地产没有泡沫，我认为这是重庆的大智慧，第二个智慧就是开发商在这种情况不得不以荣誉致胜，用低成本开发出高品质的楼盘，还要配以园林景观，还要进行物业收费，这是重庆开发商的大智慧，也是渝派地产的真功夫，所以说在业界有一句话在流传，就是在重庆地产江湖磨厉成功，到外地开发一定成功。第三个方面是老百姓，存在很专业、很挑剔，长期以低价格、高品质成就了重庆老百姓的挑剔、专业，放在全国都算是很挑剔的业主了。所以我说三老智慧成就了重庆地产，也就是业界在传说的渝派地产在崛起。三老智慧的努力结果就是市场竞争非常激烈，第二使重庆楼市没有泡沫。第五个方面就是重庆的房子在中国最具投资价值。就是房子“价格洼地”之后，是“价值高地”。从前三期的启动我们看到了在启动之前都是价格洼地。我归纳重庆的房子是以人为本的，这个人是消费者，这里面就归纳出来重庆有委屈求人，因为消费者的要求太高，所以重庆的开发商不得不委屈求人。二是平易近人，体现在重庆的房价低。三是重庆的楼盘品质咄咄逼人，有咄咄逼人的品质，所以这里面体现了重庆的房子好。所以重庆的房子最具有投资价值，现在在中国的同类房子中最具有投资价值。每一个启动周期都伴随着大量的利好，92年是邓小平南巡，97年是香港回归，2002年申办奥运的成功，重庆的利好现在是一大把，不管城乡统筹，还是保税港区，重庆的房子都是最具有投资价值的，是价值高地。另外一个观点就是渝派地产，现在在北京、上海、深圳都流行渝派地产，大家感受到了重庆地产的存在。所以我归纳为“渝派地产三张牌”，开发商有六张牌，这三张牌有一个产品启封的牌，还有产品品质，随着各个优秀公司在市场细分和产品品质的差异化越来越弱化的今天，重庆的三张牌越来越重要。近几年来重庆地产在中国的地位提升，这三张牌是“渝派园林风格，渝派成本模式，渝派物业服务”，这三张牌成为渝派与其他风格的脱离。第一张牌是渝派园林风格，竞争激烈的重庆市场逼着你精耕细作，一定要丰富多彩，还要求充分体现品位。渝派地产的第二张牌是渝牌成本模式，重庆具有同类城市中超低的房价，这就成就了渝派开发商的成本控制模式。所以要在重庆做地产开发商不得不考验基本功，必须具备超强的基本功，所以说重庆是练功场。第三张牌是“渝派物业服务”。长期以来开发商以“产品为导向，以客户满以为目的”的经营理念，造成了重庆物业服务水平普遍都特别好。所以说渝派地产已成为中国地产一支不可忽略的队伍。谢谢。

　　任宏：我首先表示祝贺，房地产大家知道是支柱产业，你们是中国房地产开发的精英。你们这次的平台建立起来，尽量把大家的智慧集中起来，真正把重庆打造成美丽的山水城市，还作为智慧交流的平台，信息交流的平台，可能在私下里讲也有很多的担心，不要搞成一个价格同盟、资源同盟，其实不应该这样做，因为它必须有可持续性，必须有正面性。所以一个是预祝联盟成立，二是预祝联盟向着有利于社会和谐的方向发展。还有重庆的两江开发区成立了，上海的浦东新区开发成立了以后就将深圳的领先格局打破了，现在天津的渤海新区来讲，08年的总产值也跟上海差不多了。科技干部指的是浦东开发区，明显的势头就赶不上渤海开发区了，渤海开发区今年的势头要超过上海，依此类推来讲重庆的两江开发区一旦真正的启动，那么经济爆发量是相当的巨大。而且我个人来看，从很多基本的数字方面，基本的资源方面讲，我们是三个开发区当中是最好的，因为土地是最好的，人又是最吃苦耐劳的，所以基本素质是好的，然后薄书记又来了。而且开发区30%都是房地产，所以30%的土地够大家做的，希望大家看到我们的前景。但是你们开发一定要本着重庆的特点，评价一个好的城市就是四个字，原始的东西越多越好。重庆是个内陆城市，瑞士多水，重庆也多水，所以薄书记提出的五个重庆，要提高理念，打造中国的瑞士。所以说我们要本着这个出发点，作为重庆来讲它的明天，只要我们路走对了，重庆的明天是全国独一无二的。再谈谈开发商的责任，过去是改革开放谈的是GDP，所以经济学家非常吃香，但是我在留学的时候，是看着外国的经济学家的衰败的。现在科学发展观提出和谐社会发展的目的就是为了社会的和谐，为了自然的和谐，中国如果按照现在发展来讲，房地产成为经济支柱产业，也是能耗、资源方面耗费最大的行业，土地是在大量的耗掉，还有能耗，钢材、水泥等等也耗得很多。在一些典型的城市当中房地产的能源占了整个能耗的50%，随着劳动人民生活的逐步提高，这个比例只会上升不会下降的。所以房地产肩负着社会能不能可持续发展，改革开放能不能持续下去，包括机制体制能不能持续起到很关键的作用。所以房地产是一个社会支柱产业，也是方方面面的支柱产业。我个人觉得，房地产开发来讲，很多强调赚，经常提到的话题是眼球经济。刚才从各位的发言中，我也感觉到了，大家已经意识到了我们必须转变，因为中国人要生存下去，我们必须改变生活方式。我们要由硬的东西逐步转向软的东西，比如是精神层面上的东西，文化层面上的东西，人要过得实在。另外房地产开发我个人的看法，一定要肩负起历史的责任。为什么提这个问题？我们大家设想一下，不管房地产还有二十年或者三十年，中国的造城是几千年上天给中国的最大的机会。从中国的家庭来讲房产是大头，如果到时候我们建的质量不好会影响到房产质量，房产质量不好会影响中国老百姓的资产，所以你们刚才的题目提得非常好，就是城市价值要有效的结合起来，就是怎样立足于未来，要深刻的研究二十年、三十年以后，到底以什么样的生活方式存在。大家知道我们生活方式的存在最基本的是家庭，但是二三十年我们基本生活的单元是兴趣，兴趣在一起就在一起，兴趣不在一起就不在一起，针对这些问题我们要加强研究。实行城市发展的平台，建立一个比西方国家更高、更好、更有活力、更可持续、更绿色的东西，对这些东西进行深入研究，而不能盲目的造房，就像改革开放以前盲目的造人一样，这样就造成了现在的人口负担。所以我们要充分的认识这个责任，要利用大家的力量来解决这个问题。最后，作为我们的开发商要鼓足勇气，我们这个行业是看好的。希望我们的开发商在今天谈的理念当中有内部开发新的楼盘出现，同时能够将游艇结合起来，这样在全中国乃至全世界都是独一无二的。中国的房产也就看重庆了，刚才谈到的渝派是代表中国的未来，代表世界的未来，谢谢！

　　邓涛：今天非常高兴能有这个机会和地产界的朋友和各位专家有一个交流的时间，下午的发言主要讲三个方面的内容。第一个关于地产创造城市价值的内容理解。我想地产如何来创造城市的价值呢？主要通过地产的开发，提升我们城市的功能，塑造城市的竞争力，展现城市的灵魂、活力、魅力与文化，进而推进城市的可持续发展，通过地产在城市建设中发挥它的作用，推动我们城市核心竞争力的发展，推动我们人文、精神、包括我们的文化、包括城市的风格、风貌等等，从而让城市更有魅力，更有凝聚力。第二个我想理解城市的发展也推动了地产行业的发展。以重庆为例，重庆未来发展的趋势，我们市委、市政府准确把握了城市的特点。大家知道第一个城乡规划是从重庆做出来的，也就是我们经常听到的温总理在所有的城市规划上把重庆的城市整体规划改成了重庆城乡总体规划，在全国掀起了城乡规划的序幕。那么我们重庆的整体规划，打造城市品牌已经唱响在全市，同时肩负着长江上游地区、西部重要地区的增长极。在这样的背景下建设宜居重庆，既是建设人居环境，提高老百姓生活质量，推进节能环保的需要，也是营造良好的环境，展示重庆的必要举措。大家也知道重庆也在打造内陆开放型重庆，包括森林工程、畅通工程，对提升重庆的品位，提高重庆的核心竞争力都做了非常好的表现和举措。最后一个想谈谈重庆地产趋势的判断。目前的金融危机给整个国民经济带来了巨大的影响，那么我们从事地产行业的朋友都知道地产及相关的产业链地位是非常高的，起到的支柱的作用。我们的GDP是跟房地产密切相关的，在金融危机的影响下，大家知道GDP增长的三驾马车，一个是出口，二个是消费，三个是投资。那么在出口当中，大家知道出口已经严重受挫，只有房地产和汽车启动消费市场的产品。作为投资来说4万亿的消费拉动，已经把投资的空间变得非常小了。尽管温总理说4万亿不是最终的投入，但是大家知道4万亿当中只有1.8万亿是财政投入，所以说地产消费的繁荣和发展是目前我们国家解决金融危机，启动消费活力的主要手段。二从房地产市场来看，今天有一组数据，在08年3月份到4月份重庆房地产投资增速稳定，4月份以后累计增速回落，而全国则是是从08年的6月份开始房地产累计投资增速持续下滑，房地产受金融危机的影响比全国滞后。重庆房地产的回暖势头明显高于全国的平均水平。从重庆市的宜居重庆的规划方面我简单介绍一下。重庆市政府提出宜居，它主要包括居住环境的条件、公共空间和服务的改善。从宜居重庆的投资来看，整个09年到2012年规划的投入是8千多亿人民币，那么其中主城区，就是我们主城的投入差距了5千亿人民币，就是从本届政府结束打造宜居重庆的话，主城区就超过了5千亿元。同时从重庆市的城乡总体规划来看，到2010年重庆的常住人口，城镇人口是1150万人，城镇化水平53.8%，到2032年总人口达到2160万人，城镇化水平达到70%。到2012年全市的3200万人口将有2100万生活在城镇，这个巨大的市场需求也给我们的精英提出挑战。到底要造什么来代表未来的节约能源的绿色建筑？地产行业如何通过自己的努力更高层面上创造我们城市的价值？这也是体现论坛的主题，从而实现建筑人文环境的统一。最后我对这个联盟的成立表示祝贺。

　　李战洪：全国常务理事在重庆有4个人，龙湖地产副总经理张雪樵，万科重庆总经理邢鹏，富力重庆总经理龚建国，万达重庆总经理张云计，大家欢迎！还有一个在全国常务理事在座的还有两位嘉宾，他们是在北京加入的全经联，一个是建国六十周年中国房地产的秘书长孙保罗，第二个是新华网房地产事业部的总编杨昌龙。

　　全经联名誉主席：开彦先生。全经联名誉副主席：中国城市商业网点建设联合会会长，中国商业地产联合会会长荀培路先生。全经联专家委员会的高级顾问有三位，分别是重庆大学建设管理及房地产管理学院院长任宏先生，重庆社科院决咨询研究中心主任财政金融研究所所长邓涛先生，中国房地产直属研究院西南分院院长汪勇先生。再次感谢他们指导我们全经联的工作，谢谢他们。

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