【研究报告内容摘要】
行业政策:地方政策持续分化,热点城市继续收紧
自3月末以来,整体政策宽松的背景下,局部城市政策出现收紧迹象,尤其是进入5月后,热点城市政策进一步收紧,其中通州商住限购政策落地,并且随后收紧落户政策,苏州和南京更是针对土地市场过热现象相继出台土地限价政策,而市场关于合肥、南京、苏州、厦门等热点城市政策收紧预期持续加强。而另一方面,本月多个省份出台供给侧结构性方案,明确去库存目标,而南宁、、桂林、山东、安徽、陕西、秦皇岛、新疆等地区相继出台系列政策化解房地产库存,主要包括财税补贴、鼓励农民工购房等。
信贷政策:各地信贷政策相对平稳,但城市间依旧差别化执行
在信贷政策方面,本月各地信贷政策相对平稳,但是各城市间信贷执行差距依旧较大,热点城市首付政策依旧偏紧。而在公积金方面,本月,国管中心、重庆、天津、广州、成都、山东、、陕西、秦皇岛等多地相继出台公积金宽松政策,内容主要涉及公积金覆盖范围、首付比例、缴存比例和异地贷款等。
长效机制:住房租赁支持政策落地
长效调节机制在本月加速推进,其中最为重要的是,国务院出台住房租赁支持政策,有利于形成供应主体多元化、供应结构多层次的住房供应体系。不动产方面,国土部确定年内启动《不动产登记资料查询办法》的立法调研工作。保障房方面,本月,中央继续加大对棚改的支持力度,引导居民优先选择货币化安置方式,地方层面,多省市提出保障房新政,涉及棚改、货币化安置、公租房范围扩大等多个方面。
政策效果:销售高点已至,边际成交将持续走弱
2016年1-5月份,全国商品房销售面积4.80亿平米,同比增长33.2%,增幅较1-4月份回落3.3个百分点,其中,住宅销售面积4.29亿平米,同比增长34.3%,增幅较1-4月份回落4.5个百分点。单月数据来看,5月份商品房、住宅销售面积同比分别增长24.2%和22.0%,增速较4月份分别大幅下降19.8个百分点和23.9个百分点。整体来看,5月市场景气度进一步下滑,我们认为行业小周期高点已至,而“地王”频现,使得热点城市未来政策收紧压力进一步加大,不排除热点城市限购政策重新回归的可能性,而成交方面,尽管16年全年成交增长已经基本确立,但重点城市成交进入4月以来,环比连续下滑,同比增速持续收窄,成交将持续降温。
风险提示
政策收紧风向蔓延至其他热点二线城市。
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