2015年上半年三亚市房地产市场运行情况分析

　　投资高位运行市场平稳增长

　　——上半年三亚市房地产市场运行情况分析

　　上半年，受国家宏观政策环境调控向房地产市场逐步释放利好因素的带动下，我市房地产开发投资大幅增长、商品房销售平稳增长。但是受全市经济增长下行压力加大、房企开发资金不足、市场观望情绪依存等因素的影响，下半年我市房地产市场平稳健康发展会面临一定的下行压力。

　　一、房地产开发运行情况

　　（一）房地产投资保持较快增长。今年以来，在房地产开发建设投资的带动下，我市固定资产投资保持稳定增长。上半年，全市固定资产投资完成311.9亿元，增长15.7%，其中，房地产开发投资完成199.5亿元，增长41.1%，较2014年全年增速高15.6个百分点，较一季度增速提高21.1个百分点，拉动全市固定资产投资增长21.6个百分点，成为我市固定资产投资增长的推动力。

　　（二）房屋销售平稳发展。受国家出台降准降息、放宽二套房贷等系列政策，上年同期商品房销售量相对较低，对比基数偏小，加上今年以来商品房价格回落等因素影响，购房需求有所释放，推动我市房地产市场平稳增长。上半年，全市房屋销售面积50.13万平米，增长12.6%；从价格变动情况来看，上半年商品房销售网签均价为20004.76元/平方米，同比下降15.16%。

　　（三）建安投资低位运行。上半年，我市房地产开发建安投资持续保持低位运行，而以土地购置费为主的其他费用增长加快。上半年，我市房地产开发建安投资139.8亿元，增长14.3%；以土地购置费为主的其他费用59.7亿元，增长243.3%，其中土地购置费50.3亿元，增长达798.2%，其他费用、土地购置费增速分别比一季度提高25.8和206.4个百分点。

　　（四）建设规模持续增大。随着房地产开发投资的持续增长，开发建设规模也继续扩大。上半年，我市房地产房屋施工面积1338.2万平米，同比增长5.9%；房屋新开工面积115.8万平米，同比增长124.5%，比上年同期提高176.6个百分点，其中住宅新开工面积75.48万平米，增长48.7%，比上年同期提高84.7个百分点。

　　二、关注的问题

　　受房地产市场持续放出的积极利好政策的影响，预计下半年我市房地产市场整体上会趋于平稳发展。但是，对于房地产开发商资金到位欠佳、资金回笼不足等情况应引起重视，避免影响到下半年房地产市场的平稳健康发展。

　　（一）投资下行压力增大。随着上年同期投资完成基数的持续扩大，加上今年以来我市建安投资持续低位运行，仅靠新增房地产投资项目发生的以土地购置费为主的其他费用拉动固定资产投资增长，加上以基建投资为代表的其他投资增长放缓，上半年全市固定资产投资完成进度仅为44.2%，任务未过半，因而从今年下半年开始每月至少要完成投资65亿元以上才能实现全年固定资产投资增长12%的目标。由此可见下半年我市固定资产投资面临下行的压力会逐步增大。

　　（二）销售市场下行压力大。从今年以来我市商品房销售情况来看，整体面仍然保持向好，但是从2014年下半年开始，在加入保障性住房的情况下，当月的房屋销售面积在6-10万平方米区间，对我市今年下半年销售保持平稳增长会造成一定的下行压力。而销售情况的好坏，对房地产开发商投资预期会产生重要影响。因此，下半年应密切关注我市房地产业发展形势，避免出现影响我市房地产平稳健康发展的情况。

　　（三）土地购置费增长过快。今年以来，受房地产开发建安投资放缓，我市土地购置费投资增长过快。土地购置费的快速增长会造成以下影响：一是我市房地产开发投资建安投资偏小，土地购置费增速过快，会对整个房地产业的建安营业税造成一定的下行压力；二是由于土地购置费作为投资的一部分，具有不可持续性，在目前可供纳入统计的土地购置费不足情况下仅靠它来拉升整个固定资产投资增长是不可行的。

　　（四）开发到位资金放缓。上半年我市房地产开发企业资金来源477.1亿元，比去年同期增长38.0%，比一季度资金来源增速进一步回落1.1个百分点；到位率比上年同期下降5.2个百分点，比一季度下降116.7个百分点，企业开发资金筹措效果呈减弱趋势。

　　从资金来源结构看，受宏观调控政策的影响，房企从金融系统贷款难度增大，国内贷款93.6亿元，同比增长34.1%，占本年到位资金的比重由去年同期的32.3%下降到28.2%；自筹资金178.2亿元，同比增长124.4%，所占比重从去年同期的36.8%上升到53.6%，所占比重进一步提高；受房地产住房存量大、销售市场资金回笼不足的影响，以定金及预售款和个人按揭贷款为主的其他资金60.6亿元，下降9.0%。

　　三、几点建议

　　（一）推动大项目开工建设，确报投资稳步增长。今年以来，尽管我市房地产开发投资保持着高位运行，但是随着上年同期基数的逐步增大，将对我市下半年的投资造成很大压力。为此，要推动投资项目的开工建设，一方面要继续抓好诸如半山半岛、中交绿城高福小镇、亚龙湾旅游文化综合体项目、红沙棕榈滩绿地项目、椰洲岛项目、三亚俄罗斯旅游度假城、亚特兰蒂斯酒店项目等计划投资较大项目的在建进度。另一方面要采取措施积极构建投资项目审批快速通道，提高政务效率，加大力度促进未开工项目尽早开工建设。

　　（二）合理引导房企开展促销活动。随着我市近期新楼盘的相继上市，为了避免出现不合理的价格竞争问题，有必要通过政府部门积极引导房企开展相关促销活动，充分利用岛内外房地产会展平台为房企搭建展示及交流机会。确保下半年我市商品房销售保持平稳增长，对房企的资金回笼会产生积极促进作用，避免对整个房地产市场有序发展造成不良影响。

　　（三）积极构建良好的银企沟通渠道，为房产提供优质的金融服务。通过构建良好的银行和企业沟通渠道，为企业提供优质的金融服务，逐步拓宽房地产企业合法融资渠道，对于保障房地产企业资金链的连续性，推动房企推动项目投资和促进房地产市场稳定发展尤为重要。

　　（三亚统计信息网）

推荐：