近日，河南商报发哥在郑州市内随机选取了国香茶城、凤凰茶城、亚星茶城、文博城、艺茂国际仓、万邦茶城、花园茶城和文化中心等8座茶叶市场，作为调查抽样样本市场，对市场的空铺率、商铺租金以及商户的经营现状、商户对前景的预期，进行了详细调查。
调查结果显示，郑州茶叶类市场中，所有市场均有数量不等的空铺，少的低于5%，多的则超过10%，有个别茶城还在规模招商中。
各茶城之间的租金差异也比较大，有的茶城二楼租金只有30多元/平方米/月，而高的，则达到100元。
肖洁年龄不大，但她经营的茶行，已经有15年店龄。她在微信朋友圈里写道：“不知不觉中15年时间就这样过去了，这15年里充满着欢笑和泪水，浸渍着喜悦与失落。”
而她的这些欢笑和泪水，已经先后洒在了郑州的4座茶城：从老华中食品城到郑州茶叶批发市场，再到北茶城，后又到艺茂国际仓。
每搬迁一次，几乎都是因为老市场的拆除，而每搬迁一次，都意味着一次新的装修投入和新的客源重组。她倒挺乐观：“我觉得，树挪死，人挪活，虽然挪一次就是一次，但也是一次升级，我把它看做一次上升的机会。”
正是这一次次的茶城拆迁，郑州的茶叶市场也就不断增加，商户也不断地迁移、增加、抑或消匿。比如北茶城拆掉之后，原来的商户四散至万邦茶城、五洲茶城、海峡茶城、艺茂国际仓、花园茶城、凤凰茶城……
这些雨后春笋般不断生长出来的茶城，都曾经使出浑身解数招揽商户，有的强调地理优势，有的强调业态升级，有的强调租金低廉。
在上述8个样本市场中，空铺最少的当属亚星茶城，这座有着200多家商铺的茶城内，仅二楼有寥寥几处空铺。
国香茶城、凤凰茶城和文化中心的空铺也不是太多。国香茶城一楼沿街也是没有空铺，而二楼则有约15%的空铺。凤凰茶城分为东厅和西厅，其厅很难找到空铺，而东厅的二楼空铺较多，有15%左右。文化中心茶叶类商户与其他市场相比，规模不大，总共约有40多家，其一楼由于铺位较大，空铺率较高，二楼空铺较少，一楼二楼综合空铺率约10%。
相对而言，在样本市场中，万邦茶城算得上硬件设施较差的一座市场，可以称为一节两铺式的“二代茶城”，茶城有200多家商户，整体空铺率超过10%。
文博城(东区)和艺茂国际仓的情况比较接近，都是2015年秋季开业，开业时间相差一个月，目前还处于规模招商阶段。文博城(东区)茶叶类区域的一楼，基本铺满，但二楼三楼还有较多空铺，艺茂国际仓的A区已经铺满，但B区对茶叶商户还有大量需求。
今年春节过后，河南商报发哥曾走访过10家茶叶市场，彼时，空铺率最高的就是花园茶城，其2楼10多条茶叶街巷，多数都是空铺。
但在这次调查时，花园茶城一楼单店面积较大的茶叶商铺，空铺率较大，有大约20%，而二楼则几乎铺满，一些还没有开业经营的铺子，要么正在装修，要么已经被预订。
花园茶城里一位茶叶商户透露，最近这座茶城里几乎天天都有人来看铺子，那些贴着“此房已预订”的商铺，应该确实已经预订出去了。曾经一度萧条的铺面，突然间有商户大量入住，什么原因?商户介绍，主要是因为租金大幅下降，从原来85元/平方米/月，降到了50元。这位商户说：“我觉得花园茶城的还是很好的，硬件也不错，只要租金降低，还是有商户愿意租的。”
7月4日上午，时间已经走到9:50，可接近满铺的亚星茶城，一楼还有30%的商户、二楼有50%的商户还锁着门、没有开门迎客。
一位商户介绍：“这里几乎没有空铺，主要是因为房租低，一楼在55元—60元，二楼30元—35元，像我的这间商铺，一百多平米，每个月也就3600元的房租，随便卖卖，都够交房租了。”说起很多商铺没有开门营业，这位商户说：“旁边有一家店铺，一年当中就只见她开三次(3个时间段，指春茶上市期间、中秋节期间和春节前)门，有资源，开一次门就够吃一年了。”
从调查结果看，样本市场的租金差异很大，一楼商铺的(名义)租金从45元到120元不等，二楼从30元到100元不等。商铺租金由低到高依次为万邦茶城(45元)、花园茶城(50元)、亚星茶城(55元)、文博城(60元)、艺茂国际仓(70多元)、凤凰茶城(80元)、国香茶城(90元)、文化中心(120元)。最高与最低的相比，铺租差异近3倍。
不过，这些价格也只是名义上的铺租，由于外迁频繁，不少茶城还都处于招商铺租的优惠期，其“租送”优惠尚未到期。
比如艺茂国际仓当初开业招商的政策中，500平方米以上的商铺“租一年送两年”，500平方米以下的商铺“租一年送一年”;文博城当初招商优惠政策是“租一年送7个月”;凤凰茶城曾经“租两年送一年”或“租一年送半年”;文化中心“租一年送3个月”。所以不少茶城的实际租价并没有那么高。
按样本市场里处于中上等水平的60—90元租金计算，每天每平方米就是2—3元。商户介绍，在，茶叶商铺租金早已涨到了13~15元。相邻的陕西西安市场，也已达到9元左右的水平。一位两年前在西安开了分号的茶叶经销商说，西安的店铺租金有的已经超过10元/天/平方米。
但不可回避的是，即便这样的租金水平，一些茶叶商户仍然感到“压力山大”。一位商户介绍，她认识一对夫妻，在郑州北部某茶城经营，平时妻子在店里经营，丈夫要出去打一份工，才能维持下去。
在此次调查中，多数接受调查的商户都认为市场形势不好，经营比较困难。其中，有32%的商户认为今年上半年行业利润与去年同期持平，有多达40%的商户认为行业利润下降，只有18%的商户认为行业利润在增长，另外还有10%的商户“说不清”行业整体利润变化情况。
基于这样的整体形势，多数市场的商铺租金都选择了“按兵不动”，没有降也没有升，回答“两年内房租未变化”的商户占了68%;回答“上涨或通过取消优惠变相涨租”的商户只有23%;回答“下降或通过优惠措施变相降租”的更少，只有9%。
回答“房租上涨或变相上涨”的商户，主要在亚星茶城和文博城。亚星茶城是在去年涨了几块钱，万博城则是因为一部分商户的首期合同到期后，新的租赁合同减小了优惠幅度。“2015年底，我们刚来的时候，1楼的商铺是63元/平方/月，但那时候是租一年送7个月，现在名义上是降低了3元钱，变成60元，但优惠幅度变成租一年送1个月。”
调查中，河南商报发哥还发现，如今郑州多家市场都走到了租赁合同到期或即将续签租赁合同的“十字口”，面临租金和优惠措施是否要调整的抉择，包括文博城、凤凰茶城、国香茶城、艺茂国际仓等。
市场方如何抉择，租金向左向右还是维持不变，将是一场大考，将不得不考虑商户们对其运营管理能力的评价、对茶城发展前景的预期判断，不得不考虑商户是否会用脚投票。(河南商报首席记者 王俊伟/文 记者 唐韬/图)
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